[뉴스콤 장태민 기자] 한국은행이 법정보고서인 '통화신용정책 보고서'에서 주택시장에 대한 대대적인 분석에 나서 주목을 끌었다.

한은은 최근 금리인하 시점과 관련해 '부동산(가계부채)'을 가장 큰 이슈로 꼽으면서 금리를 내릴 경우 집값을 더 자극할 수 있다는 우려를 드러낸 바 있다.

한은 통화정책은 물가안정과 금융안정을 목표로 한다. 금융안정 섹터에서 부동산(가계부채)이 중요하다 보니, 한은으로서도 이 문제를 걱정하지 않을 수 없었다.

최근까지 이창용 총재 등 한은 관계자들은 "한국의 집값이 소득에 비해 높다"는 등의 코멘트도 하면서 주택가격의 추가 상승에 대한 부담을 드러내곤 했다.

■ 집값 급등 뒤 통안보고서에도 등장한 한은의 부동산 우려

한은은 이날 국회에 보고하는 법정보고서에서도 집값 상승이 부담스럽다는 메시지를 냈다.

한은 통화정책국이 6명의 이름으로 작성된 '주택시장, 가계부채 상황에 대한 평가' 보고서를 보면 이들은 "최근 수도권 주택가격이 상승세를 지속하면서 소득, 사용가치 등과의 괴리 폭이 다시 확대되고 가계부채비율도 현재의 높은 수준을 이어갈 가능성이 높아졌다"고 우려했다.

이들은 "펀더멘털과 괴리된 주택가격은 향후 조정 과정에서 금융·경기 변동성을 키우는 요인으로 작용할 수 있고 가계부채비율도 이미 소비와 성장을 제약하는 수준으로 높아져 있다"면서 "주택시장 및 가계부채는 주택공급, 거시건전성 규제, 금리 등 다양한 요인에 영향받는 만큼 적절한 정책조합(policy mix)을 통해 최근의 확장세가 장기화되지 않도록 대응할 필요가 있다"고 제안했다.

올해 주택가격은 봄부터 고개를 들었다. 주택거래량 증가와 함께 서울 중심으로 상승했다.

보고서 작성자들은 "서울의 경우 8월 둘째 주 주간 아파트 매매가격 상승률(+0.32%)이 2018년 9월 이후 가장 높은 수준을 기록했다"면서 "거래량도 장기평균을 상회하는 규모로 늘어나는 등 수도권 주택시장은 과열 조짐을 나타내고 있다"고 평가했다.

다만 통화당국의 이 표현은 문제가 있다. 20~21년 서울 아파트 가격이 역대 가장 큰 금액으로 폭등할 때 한국감정원(現 한국부동산원)이 집값 상승률을 조작했기 때문이다.

당시 KB기준으로 집값이 주간 0.5% 이상 폭등할 때도 감정원은 0.1% 이하로 잡기도 하는 등 누가보더라도 문제가 많은 통계를 발표한 바 있다. '정부의 공식통계'인 한국감정원 데이터가 이상한 수치를 남발하고 있을 때 필자도 일선 공인중개사 등에 들러 실제 상황과 비교하기도 하고, KB 자료와 대조해 보곤 했다.

아무튼 최근 서울 강남권이나 성동구 등의 집값 급등세가 두드러졌던 것은 맞다. 그리고 최근 서울 집값 급등은 거래량 증가와 맞물려 있다.

서울 아파트 매매거래량은 2022년 하반기 중 월평균 1천건을 하회하는 수준까지 줄어들었다가 2023년 이후 증가 흐름을 지속했으며(2023년 상반기 월평균 2.9천건→하반기 월평균 3.2천건), 24년 7월(9.5천건) 중에는 2010년 이후 장기평균(6.0천건)을 큰폭으로 상회하는 규모를 기록했다.

문재인 정부는 2021년까지도 집값 급등세를 진정시키지 못해 결국 거래량 말살 정책을 펼쳤다. 이후 한은, 연준 등의 금리 인상기와 맞물려 거래량은 대폭 줄었다.

한국 부동산시장의 '거래 멸종기'에 누적됐던 대기 수요는 올해 들어 크게 힘을 발휘한 것으로 볼 수 있다. 이는 공급 부족과 맞물려 서울 아파트값을 끌어올렸다.

■ 거래 늘고 집값 뛰면 가계부채도 뛴다...가계부채 수도권 민감도 예전보다 크게 높아져

한국에서 가계부채는 사실상 부동산의 이면이다. 부동산 거래가 늘거나, 부동산 가격이 많이 오르면 가계부채도 급증한다.

문재인 정권에서 가계부채가 400조원 넘게 폭증했던 데엔 이런 사연이 있다.

집값 폭등기와 뒤이은 거래멸종기를 거치면서 수도권, 지방의 집값 양극화가 두드러졌으며, 집값과 가계부채의 민감도도 증가했다.

부동산114 기준으로 수도권 아파트 시가 비중이 2015년 75% 수준에서 2024년에는 80% 수준으로 크게 높아졌다. 수도권 집값이 오르자 가계부채에서 수도권 부동산값이 더 중요해졌다.

한은의 분석을 보면, 수도권과 비수도권 간 주택가격 격차가 확대되면서 수도권 주택거래와 전체 가계대출간 상관계수가 2010년대 초반 0.45 수준에서 2020년대엔 0.6∼0.7 수준으로 상승했다.

비수도권 주택거래와 전체 가계대출 간 상관계수는 2010년대 초반 0.44에서 2010년대 중반 0.1∼0.2 수준으로 낮아졌다가 2020년대 들어서는 2010년대 초반과 비슷한 0.3∼0.4 수준으로 높아졌다.

일각에선 '서울 중심 수도권'만 집값이 상승하는 데 한은이 부동산에 예민하게 반응한다고 비판하기도 했지만, 수도권의 중요도가 더 커져버린 상황에서 한은의 반응은 자연스러운 면이 있는 것이다.

한은은 "주택시장 확장세가 수도권에 한정되어 있더라도 크게 높아진 수도권의 주택가격으로 인해 가계부채 등 금융안정에 미치는 영향은 과거보다 커질 수 있다"고 진단했다.

■ 부동산이 키운 가계부채...한국 경제규모 대비 부채는 여전히 경제 제약 수준

통화당국은 수도권 집값의 소득, 사용가치 괴리도 분석했다.

현재 서울의 명목 주택가격은 2021년 고점의 90% 수준이며, 서초구 등 일부 지역은 이미 전고점을 넘어선 상황이다.

한은은 "서울의 소득 대비 주택가격(PIR)이 높은 수준에서 재상승하고 있고 PIR, 전세가율, 주택담보대출 금리 등을 종합적으로 고려해 평가해 본 주택가격 갭은 상당폭 낮아졌다가 다시 높아지고 있으며 주택시장 위험지수는 ‘고평가’ 단계에서 재상승하고 있다"고 분석했다.

전세가율은 상대적으로 낮은 수준에 머물러 있다.

일부 현금 부자들을 제외하면 높아진 집값을 감당하기 위해선 빚을 더 내야한다. 2020년대 초반 집값 폭등기를 거치면서 GDP 대비 가계부채 비율은 100%를 훌쩍 넘었다가 현재는 낮아져 있다. 지금은 92% 수준으로 OECD 34개국(평균 60%) 중 4위 수준이다.

집값이 오르면 부의효과에 의해 소비가 늘어날 수 있지만, 높은 집값으로 가계부채가 늘어나면 쓸 돈이 적어지는 효과도 있다. 한국은 이미 후자다. 세계의 경제학자들은 일반적으로 GDP 대비 가계부채비율 80~85% 정도를 '소비·성장 제약 임계치'로 본다.

한은도 "적정수준의 부채는 시점 간 효율적 자원배분을 통해 경제에 긍정적 영향을 미치지만 임계수준을 넘어설 경우에는 소비 제약과 생산성 낮은 부문으로의 자원 배분 등을 통해 부정적 영향이 경제에 파급되게 된다"면서 "지난 5월 이후의 높은 금융권 가계대출 증가세가 지속될 경우 GDP대비 가계부채비율이 다시 높아지는 것으로 추산됐다"고 전했다.

■ 과거 집값 상승기들

한은의 연구자들은 2000년 이후 수도권 주택시장 및 가계대출 확장기를 ①2001∼2003년, ②2005∼2008년, ③2015∼2018년, ④2020∼2021년 등 총 네 차례로 구분해서 분석했다.

분석가에 따라서 다르게 구분하기도 한은은 한국부동산원 '실거래가' 기준으로 수도권 주택가격이 전월대비 오름세를 지속하고 누적 상승률이 20%를 상회한 기간을 상승기로 정의해 이같이 나눴다.

이중 수도권 평균 상승률 기준으로 오름폭이 가장 컸던 기간은 총 63.7% 상승했던 ①2001∼2003년 상승기였으며, 상승 속도가 가장 빨랐던 기간은 코로나19 이후 ④2020∼2021년 상승기로 연율 29.2% 수준의 오름세를 나타냈다.

일반적으로 수도권 주택가격을 보다 긴 시계에서 보면, 크게 (Ⅰ) 2001∼2008년과 (Ⅱ) 2015∼2022년의 두 차례 장기 상승기로도 구분할 수 있다.

이 장기 상승기 직후인 2009년과 2023년에는 주택가격이 일시 반등했다가 다시 조정을 거친 바 있다. 가계부채 측면을 보면 과거 네 차례 상승기 모두 주택거래량이 큰 폭 증가하면서 GDP대비 가계부채비율도 높은 수준으로 상승했다.

가계부채비율의 상승 폭과 속도는 수도권 주택가격과 마찬가지로 ①2001∼2003년 상승기에서 가장 컸고 ④2020∼2021년 상승기가 가장 빨랐다.

명목 집값 상승폭 측면에서 20~21년이 압도적이었다.

한은 연구자들은 비수도권 전이 여부와 관련해서는 시기별로 달랐다고 했다.

①2001∼2003년 및 ④2020∼2021년 상승기에는 전이가 나타난 반면, ②2005∼2008년 및 ③ 2015∼2018년 상승기에는 전이가 제한적이었디고 밝혔다. 이 기간 중 비수도권의 아파트 공급 확대 등이 전이 제한요인으로 작용했다고 밝혔다.

한은은 ③(2015∼2018년)의 시기엔 직전 기간인 2013∼2015년 중 비수도권에서 공공기관 지방 이전, 아파트 수요 증가 등으로 주택가격이 큰 폭 상승한 점도 비수도권으로의 전이를 제한한 요인으로 작용했다고 밝혔다.

■ 과거 집값 상승기의 지금의 시대에 주는 시사점은

한은은 과거 주택시장·가계부채 확장기를 최근의 상황과 비교해보면 수급상황, 금융여건, 거시건전성 규제 등의 측면에서 유사한 측면이 많다고 했다.

과거 확장기는 대체로 주택건설 감소 등으로 공급부족 우려가 제기되는 가운데 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 완화적인 상황에서 시작됐다.

한은은 "최근에도 서울 등의 신축 아파트 공급부족 및 비아파트 기피에 따른 수급불균형 우려, 금리인하 기대 등에 따른 대출금리 하락, 규제 완화 및 정책금융 확대 등이 복합적으로 영향을 미치고 있다"고 평가했다.

다만 과거 확장기에는 높은 전세가율 등으로 인해 갭투자가 많았을 것으로 추정되는 반면 최근에는 낮은 전세가율로 인해 전세 등을 활용한 갭투자 비중이 아직은 낮은 수준을 보이고 있다는 점에서 차이가 있다고 했다.

서울지역의 갭투자 비중(국토교통부 자금조달계획서상 임대계획이 있는 비중)은 2024년 1/4∼2/4분기 중에는 30% 내외로 2021년 중 평균 45%보다 낮은 수준이다.

한은 연구자들은 과거 주택가격의 변동요인을 수급·투자·금융·정책 여건으로 나누어 분해(historical decomposition)해 그 영향을 파악하려는 노력도 기울였다.

그 결과 주택가격 상승폭이 크고 지속 기간이 길었던 ②2005∼2008년 및 ④2020∼2021년 확장기에는 각 여건이 모두 주택가격을 상승시키는 방향을 보였던 것으로 분석됐다.

현재 일부 부동산업 관계자들이 내년, 혹은 내후년 집값 상승이 더 위험할 수 있다고 보는 이유도 공급 부족과 맞물린 금융 완화 때문이다.

서울지역의 한 공인중개사는 "문재인 정부의 부동산 정책 실패를 보고도 윤석열 정부는 집권 초기 공급 확대에 노력하지 않았다"면서 "오히려 빌라왕 사태를 부풀려 아파트 대체제 역할을 할 빌라 공급까지 막아버려 수급을 더 망가뜨리는 자충수를 뒀다"고 말했다.

그는 "문 정부는 부동산 정책 실패로 가격을 폭등시키고 최대한 수급을 꼬아서 윤석열 정부에게 어려운 문제를 넘겼으나, 윤 정부 역시 이 문제를 풀 능력이 없었던 셈"이라고 두 정부를 싸잡아 비난했다.

■ 한은이 보는 집값 상승의 경제 영향과 전망은...

주택가격 상승은 이론적으로 건설투자 증가, 부의효과(wealth effect) 등을 통해 경기를 진작시키는 것으로 알려져 있다.

하지만 한국은 시행 및 공사 기간이 긴 아파트 중심의 공급 구조로 인해 주택가격과 건물투자 간 연계성이 낮다.

한은은 주택가격과 주거용건물 투자 간 상관계수를 보면 미국은 0.6인 반면 우리나라는 -0.2로 매우 낮다(2008년 1/4분기∼2024년 2/4분기 기준)고 분석했다.

한은은 특히 "한국은 높은 가계부채비율 등으로 부의 효과도 제한적인 상황"이라며 "아울러 주택가격이 소득 등 펀더멘털과의 괴리가 커질 경우 향후 조정 과정에서 금융·경기 변동성을 증폭시키는 요인으로 작용할 수 있다"고 우려했다.

글로벌 금융위기 이후 글로벌 금융시장 조정 과정에서 저축은행 사태가 발생했고 코로나19 이후에는 부동산 PF를 중심으로 금융시장 불안도 촉발된 바 있다.

통화당국은 특히 높은 가계부채비율은 소비를 제약하는 구조적 요인으로 작용할 수 있다고 우려하는 중이다.

한은이 가계부채와 민간소비 간 관계를 살펴본 결과 2010년대 초반까지는 상관계수가 0.7 내외 수준으로 높은 정(+)의 관계를 보였지만 우리나라의 가계부채비율이 80%를 상회한 2010년 대 중반 이후에는 상관계수가 마이너스(-)로 추정되는 등 두 변수 간 관계가 상당히 약화된 것으로 나타났다.

부채가 특정 임계범위를 넘어가면 소비를 자극하는 게 아니라 소비를 위축시킬 수 있다는 점이 드러난 것이다.

한은은 또 가계금융복지조사 패널의 미시데이터(2013∼2023년)를 활용해 추정한 소비를 제약하는 원리금상환비율(DSR) 임계치가 47% 수준이었는데, 이 수준을 상회하는 가계비중도 2013년 5.1%에서 2023년에는 12.2%로 크게 늘어난 것으로 분석했다.

높아진 집값 때문에 소비를 늘리기보다 빚 갚느라 허덕이는 가계가 급증한 것이다.

그러면 집값 상승세는 얼마나 이어질까.

한은은 우선 수도권의 주택가격 상승세 및 가계대출 증가세의 장기화 여부와 관련해서는 불확실성이 큰 상황이라고 했다.

현재 시장에서는 단기적 불안이 이어지겠지만 이후 점차 안정될 것으로 보는 견해와 불안이 장기화될 가능성을 배제할 수 없다는 의견이 맞서 있다. 통화당국도 이런 점을 파악하고 있다.

한은은 "점차 안정될 것이라는 견해는 주택가격 수준이 크게 높고 투자수요보다는 실수요가 많은 것으로 분석되는 데다 정부의 공급 확대와 거시건전성 정책 강화의 효과도 점차 나타날 것으로 예상되는 점 등을 감안할 때 주요 지역의 주택가격이 당분간 상승 흐름을 지속하다가 내년 이후에는 점차 안정될 것이라는 전망"이라고 지적했다.

한은은 또 "반면 장기화될 수도 있다는 의견은 거시건전성 규제의 효과가 불확실하고 지난 몇 년간의 주택 인허가 및 착공 물량 감소와 핵심 주택구입 연령층의 가구수 증가 등에 따른 수급불균형 우려도 상존하고 있기 때문에 수도권 주택시장 과열이 내년 이후까지 이어질 가능성을 배제하기 어렵다는 전망"이라고 했다.

이런 가운데 일각에선 한국사회의 '투자수요에 대한 오해'가 집값 상승을 더욱 부추긴다고 본다.

한 주택업계 관계자는 "한국 사람들 대부분이 실수요가 (집값 안정에) 좋은 것으로 착각한다. 실은 실수요가 더 위험하다"면서 "수도권 집값이 더 오를 수 밖에 없는 이유는 임대 물량을 공급하던 사람들이 정책적으로이 시장에서 퇴출된 영향이 크다"고 했다.

그러면 한은은 향후 집값 상승과 관련해 안정, 추가적인 상승 불안 어느 쪽으로 베팅하고 있을까. 한은은 말을 아끼면서 일단 집값 방향성 보다 현재와 같은 상황이 누적됐을 때의 사회적 손실을 우려했다.

한은은 "확장세가 장기간 지속될지와 관련해서는 불확실성이 큰 상황이지만 가계부채비율이 이미 소비와 성장을 제약하는 수준으로 높아져 있고 펀더멘털과 괴리된 주택가격은 향후 조정 과정에서 금융·경기 변동성을 키우는 요인으로 작용할 수 있다"고 했다.

그러면서 "주택시장과 가계부채는 주택공급, 거시건전성 규제, 금리 등 다양한 요인에 영향받는 만큼 최근의 확장세가 장기화되지 않도록 적절한 정책조합(policy mix)을 통한 대응이 필요하다"면서 "통화정책 측면에서는 수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융안정 상황에 미치는 영향을 고려하면서 향후 금리인하 시기와 속도 등을 결정해 나갈 필요가 있다"고 했다.

가계부채가 기초경제여건에 비해 빠르게 증가하는 금융순환 확장기에는 가계신용갭을 반영한 실질중립금리 수준이 성장과 물가만을 고려하는 중립금리 모형 추정치에 비해 높아지는 것으로 나타난다고 했다.

한은은 따라서 "경제주체들에게 이러한 정책 방향을 명확히 전달함으로써 과도한 금리인하 기대가 형성되지 않도록 시장 기대를 관리해 나가야 한다"면서 "거시건전성 규제 등의 측면에서는 주택공급 확대와 거시건전성 규제 강화 조치의 효과를 점검하면서 필요시 추가 강화 조치를 고려해 나갈 필요가 있다"고 제안했다.
































장태민 기자 chang@newskom.co.kr