[뉴스콤 장태민 기자] 지난 10일 정부는 국무회의를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 다시 한번 천명하면서 다주택자들의 매물 퇴로를 열어주는 조치를 취했다.

정부가 취한 정책은 세입자 낀 매물에 대한 한시적 '갭 투자' 허용이다.

정부는 강남 3구와 용산구 잔금 시기를 4개월로 늘려 주고, 세입자를 낀 매물은 입주를 최대 2년간 유예해주는 보완책을 내놨다.

강남3구와 용산구 외 서울 다른 지역과 경기 12곳의 잔금·등기접수 완료는 6개월이다.

세입자가 살고 있는 매물에 대한 매수자의 입주 시한은 최대 2년이다.

일각에선 이 같은 정부 조치가 '정부의 의도 대로' 매물을 불러 집값 하락으로 이어질 것으로 기대한다.

하지만 상당수 부동산 업계 관계자들은 좀 길게 보면 결국 전·월세난을 키우고 궁극적으로 집값을 더욱 끌어올릴 수 있다고 우려하고 있다.

■ 정부의 '무모한' 실험

이번주 국무회의에선 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일 종료하는 대신 그전까지 조정대상지역에서 매매 계약을 체결하고 4∼6개월 내 잔금 납부나 등기 접수를 마치면 중과 유예를 인정하겠다고 밝혔다.

강남3구와 용산구는 3개월 내 잔금 납부나 등기 접수를 요구했으나, '토지거래허가구역'의 실입주 요건 때문에 한 달 늘려준 것이다.

토지거래허가구역은 매수자가 허가를 받은 뒤 4개월 내에 입주해야 한다는 점을 감안한 것이다.

그러나 '세입자가 있는 주택'이 문제였다.

세입자 계약기간, 그리고 전월세 계약이 2년 단위로 이뤄지는 점을 감안해야 했다.

세입자 있는 주택을 매입한 사람은 세입자 계약기간을 감안해 입주하면 된다. 즉 최대 2년 이내에만 입주하면 되는 것이다.

정부 정책을 지지하는 사람들은 이러면 매물 많이 나와 집값이 빠질 것으로 기대하고 있다. 하지만 이런 정책은 결국 정부의 논리에 반한다는 지적도 많다.

정부의 정책이 결국 돈이 있는 무주택자들의 갭투자를 유도하기 때문에 '갭투자 차단을 천명했던 정부의 자기모순'이라는 비판도 많다.

특히 임대사업자들, 일부 세입자들은 정부의 정책에 대해 매우 비판적이다.

상당수 임대사업자들은 정부가 매물을 강제로 유도하면 결국 시세보다 저렴하게 거주하고 있는 '없는 사람들'(세입자)를 사지로 내모는 정책이라고 말한다.

또 일시적으로 매물이 많이 나올 수 있지만 결국 임대 물건 부족으로 시세 대비 30%, 40% 싸게 살고 있는 세입자들에게 지옥이 펼쳐질 것이라고 주장하기도 한다.

■ 정부의 '다주택자 버티지 말라'는 강력경고...토허제 현실에선 결국 '갭투자 허용'

정부는 다주택자의 주택, 그리고 1주택자라도 하더라도 직접 살고 있지 않은 집을 팔도록 독려하는 중이다.

서울 입주 물량이 대폭 줄어든 상황에서 매물이 없다보니 정부가 극약 처방을 쓰고 있는 것이다.

정부가 집을 팔라고 압박하는 사람들은 다주택자, 임대사업자, 비거주1주택자 등이다.

하지만 토지거래허가구역 내 '세입자 때문에' 팔고 싶어도 못 파는 사람이 적지 않았다.

사실 토허제의 강력한 효과는 세입자가 있는 집의 '매도 불가능'이었다.

즉 세입자가 있으면 '갭투자가 불가능'하기 때문에 원하는 때에 집을 파는 게 불가능했다.

그러다 보니 이번주 국무회의에서 구윤철 부총리가 5월 9일까지 계약을 하면 일반 과세를 해 주고, 임차인이 있더라도 매도가 가능하게 갭 투자의 길을 열어준 것이다.

즉 토허제의 가장 강력한 요건 중 하나인 '실거주 의무'를 편법을 통해 허물어버린 셈이다.

매수자는 임차인의 계약이 종료되면 그 집에 들어가서 2년 실거주 의무를 지키면 된다.

그간 집주인들은 5월 9일까지 집을 팔기 위해 세입자들에게 '이사비'를 얹어 주면서 나가도록 종용했다. 이 과정에서 이사비는 수백억원이 아니라 수천만원 단위로 뛰기도 했다.

이번 조치로 이런 '이사비 협상'은 잦아들게 됐다. '한시적이긴 하나' 갭투자의 길이 열렸기 때문이다.

대신 세입자들은 집주인이 바뀌면 '계약갱신권'을 쓸 수 없게 됐다. 세입자는 계약이 종료되면 무조건 나가야 하며, 집을 산 사람들은 세입자의 계약 종료에 맞춰 무조건 들어가서 살아야 한다.

이번 조치로 일부 집주인들은 '급매' 공포에서 벗어나게 됐다. 일부 집주인들은 5월 9일까지 집을 팔기 위해 이사비를 올려주는 방식 등으로 다급하게 처분하기 위해 노력했나, 갭투자자에게 팔 수 있게 돼 여유를 찾을 수 있게 됐다.

■ 복잡한 규제 상황...간단한 산수를 해보자.

서울 상급지의 30억짜리 아파트를 사려는 사람이 있다고 해보자. 여기 전세금액이 15억원이라고 가정해보자.

이 사람은 대출을 2억원까지 한도껏 받을 수 있다.

정부가 15억원 이하는 최대 6억원 한도, 15억 원 초과~25억 원 이하는 최대 4억원, 그리고 25억 원 초과는 최대 2억원 한도까지 대출이 가능하도록 규제했기 때문이다.

이 사람은 사인(私人)간 무이자대출(전세보증금) 15억원, 대출 2억원을 감안해 수중에 13억원이 있으면 이 집을 살 수 있다.

이렇게 집을 산 사람은 중간에 돈을 구해야 한다. 세입자가 나가기 전까지 15억원을 마련해야 하는 것이다. '한시적' 갭투자이기 때문이다.

이제 매수자, 매도자 모두 머리를 굴려야 한다.

그리고 이번 판에선 '상당히 돈이 많은' 현금부자들이 주요 참가자가 될 듯하다.

갭투자를 하려는 사람이 많으면 5월 9일이 다가올수록 다주택자가 내놓은 물건 가격이 뛸 수도 있다.

주식 부자 등은 갭투자 기간이 긴 물건을 산 뒤 다른 투자자산으로 자금을 더 굴려 볼 수 있지 있을까하고 고민할 수도 있을 것이다. 예컨대 이런 사람들은 '갭투자 기간' 동안 삼성전자 주식을 좀더 길게 보유할 수도 있다.

5월 9일 이후엔 시장의 판이 다시 한번 크게 바뀐다.

즉 5월 10일 이후엔 실거주자 매물만 살 수 있다.

그리고 지금 상황에선 매수, 매도의 강도를 살펴야 한다.

정부의 강력한 주택 매도 드라이브 정책으로 '일시적으로' 매물을 증가할 수 있다.

갭투자 허용으로 급매는 줄어들 수 있지만, 전체 매도 물량 자체가 늘어나기 때문에 이 시기를 잘 이용해 '나름대로' 싸게 사기 위해 머리를 굴리려는 사람들도 꽤 있을 수 있다.

집을 사려는 사람들은 자신의 미래 캐시 플로우를 잘 계산해야 한다.

'연속 갭투자'는 안 되고 임차가 끝나는 순간 그 집에 들어가 2년 실거주를 해야 하기 때문이다.

또 지금은 6.27대책 이후 전세금 반환 대출 규제가 걸려 있다. 즉 전세금반환대출 1억까지 받고 무조건 전세금을 내줘야 한다.

따라서 갭투자를 하려는 사람은 현금흐름 계산이 필수다.

정부가 주택정책을 너무 꼬아버렸다.

서울에서 집을 사기 위해선 지금 토허제, 조정대상지역, 투기과열지구, 보증금반환대출 제한이 시행 중인 가운데 '일시적 갭투자가 부활한 상황'이란 점을 잘 이해해야 한다.

캐시 플로우를 잘 못 맞추면 향후 큰 곤란에 처할 수 있다. 필자가 볼 때 앞으로 '각종 사고'가 나올 수 있을 것 같아 걱정스럽다. 토허제에서 실거주하지 않으면 형사처벌까지 각오해야 한다.

그리고 일시적 갭투자 허용 구간이 지난 5월 10일부터는 매물이 더욱 줄어들 가능성이 높아 보인다.

과연 정부 뜻대로 집값이 잘 잡힐까?

















장태민 기자 chang@newskom.co.kr