[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 10일 "신정부의 부동산 정책 방향성이 ‘시장 안정’에 있고 향후의 부동산 대책 또한 ‘실효성’이 높을 수 있다"고 주장했다.

배상영 연구원은 "부동산 시장은 25년 상반기 정책 공백기에 최선호 지역을 중심으로 강한 상승세를 기록했으나 최근 발표된 가계부채 대책으로 관망세에 진입했다"면서 이같이 평가했다.

배 연구원은 "가계부채 대책은 신정부 출범 이후 부동산 시장에 영향을 주는 첫 번째 정책이었다. 정책의 내용은 시장의 예상보다 강력했고 대출의 풍선효과를 사전에 차단할 정도로 촘촘했다"고 밝혔다.

한국 주택시장에선 정부 정책의 영향이 크다. 특히 한국은 신도시나 전세 보증과 같이 정부의 정책·제도가 시장 깊숙이 개입돼 있다. 다만 시장에 대한 이해 부족 등으로 엉뚱한 정책을 펴는 경우도 많았다.

배 연구원은 이재명 정부의 정책이 나름대로 촘촘해 정책 기대감을 높일 만한다고 주장했다.

우선 현재 부동산 시장 상황과 관련해 "고금리로 인한 하락 이후 빠른 시장 반등은 (1) 완화적인 대출 환경, (2) 금리 하락(에 대한 기대감), (3) 서울 공급 부족 전망을 바탕으로 나타났다"고 평가했다.

최근 나타난 서울 주요지역 급등세는 이에 더해 (4) 재건축/재개발 완화 및 지역 호재 공약, (5) 차기 정부의 규제 완화 혹은 규제 유지 기대감이 주요 원인이었다 판단했다.

그는 "지난 정부에서는 상당한 수준의 부동산 지역 규제를 해제했고, 강건한 세제 속에서도 완화적인 적용으로 실효세율을 낮췄다. 정비사업의 속도는 높아졌으나 당장 시장에 영향을 주는 공급은 더딘 상황"이라며 "중앙은행은 지속되는 정부의 정책 대출, 완화적인 주택금융 환경으로 인한 가계부채 수준에 대한 우려를 표하고 있다"고 했다.

이재명 정부의 부동산 공약은 시장의 예상과 달리 중립에 가까웠고 이슈가 되지 않았다고 평가했다.

다만 주택의 ‘투자+거주’의 기능을 인정하고 대체 투자처를 마련하겠다는 언급은 신정부의 주택시장에 대한 관점을 보여줬다고 했다.

그는 "주택시장을 ‘주거’로만 접근하면, ‘투자’를 막거나, ‘실거주’를 위해 더 공급하거나 대출을 해주는 식의 해법으로 연결되기 마련이지만 자산군으로 접근하는 경우 시장 안정을 위해 (1) 더 나은 투자처의 제공, (2) 자금유입 억제, (3) 세후 수익률 하향 유도 등 해당 자산의 상대투자 매력을 낮추는 해법으로 이어질 수 있다"고 밝혔다.

그는 "신정부의 부동산 정책 방향성이 ‘주거’는 공급으로, ‘투자’는 자산의 투자 매력도를 낮추거나 다른 자산군의 매력도를 높이는 방식으로, 자산군 중 하나로서 주택을 보는 관점이 병행될 것으로 보인다"고 예상했다.

신과 악마는 디테일에 있듯, 공급도 수요도 핵심은 디테일에 있다고 밝혔다.

배 연구원은 "부동산 정책 환경은 법제정이나 개정안이 없더라도, 시행령, 산식, 적용 방식 등 디테일 차이가 큰 변화로 이어진다. 정책 디테일 변화가 실효세율이나 주택의 세후 수익률, 신도시나 공공 부지 공급 속도에 미치는 영향이 크다"고 밝혔다.

그는 "가계부채 관리 방안의 영향으로 고가 시장을 중심으로 단기적으로 시장 안정·둔화가 나타날 것으로 예상되나, 시장의 장기 방향성 및 안정화 여부는 종합 부동산 대책 및 공급 대책 뿐 아니라, 전반적인 정책의 디테일 변화에 따라 달라질 것"이라고 덧붙였다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr