[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 20일 "올해 수도권 주요 지역의 전세·매매가격이 완만한 상승세를 유지하는 가운데 비수도권에서도 공급과잉 해소 여부에 따라 완연한 회복세로 진입하는 지역이 늘어날 것"이라고 전망했다.

배상영 연구원은 "수도권 주요 지역의 높은 가격 상승률, 가계 대출 증가세에 새로운 규제가 나타나면서 상승과 소강상태를 반복할 것"이라며 이같이 예상했다.

배 연구원은 "규제가 강하게 나타나더라도 향후 5년간 예고된 공급부족이 매매가격 하방을 견고하게 지지하고 전세가격 상승세는 지속될 것"이라고 관측했다.

그는 "강력한 대출강화와 세제강화가 동반되는 경우가 아니라면 하락세로의 추세전환은 쉽지 않고 이런 정책은 규제 타이밍을 크게 놓치거나 강력한 여론의 지지가 아니라면 나타나기 어렵다"고 했다.

지난 규제강화 사이클에 따른 시장 및 여론 변화를 돌이켜 볼 때 세제 강화 등은 조금 더 제한적인 범위에서

나타날 것이라고 예상했다.

이런 정책적 요인과 가격레벨, 상대성과 등을 고려할 때 당분간 수도권 차선호지역이나 공급과잉이 해소되는 비수도권 주요 지역의 성과가 더 높을 수 있다고 분석했다.

■ 주택시장, 높아진 정책 불확실성

배 연구원은 지금은 주택시장의 정책 불확실성이 높아진 상황이라고 평가했다.

그는 "수도권을 중심으로 선호지역의 공급부족과 주담대 금리 상승과 대출 규제로 인한 구매력 약화가 교차하면서 매수·매도자 간의 힘겨루기가 나타나고 있다"면서 "두 요인 모두 단기간에 해결되기 어려운 만큼 상승과 소강상태를 반복하는 흐름이 나타날 것"이라고 내다봤다.

정치 지형도의 변화가 나타나고 있어, 정책 불확실성은 높아졌다고 밝혔다.

최근 몇 년간 정부의 금리/대출 정책 기조와 공급 부족이 화두였으나, 향후에는 지역별 차별화된 규제뿐 아니라 세제 또한 변수가 될 수 있다고 했다.

새로운 변수의 등장은 시장 변동성을 높일 수 있을 것이라고 내다봤다.

배 연구원은 "수도권 주요 지역이 완연한 회복세에 진입했던 것은 1) 시장 금리 하락 및 낮은 가산 금리, 2) 정부의 규제 완화, 3) 수요 촉진을 위한 정책 대출, 4) 낮아진 가격 레벨과 대기수요의 진입 등이 배경이었다"면서 "한은의 가계대출 우려가 본격화되기 전까지 완화적인 대출 환경을 유지했다고 볼 수 있을 것"이라고 했다.

최근 들어 1) 정책대출 축소, 2) 가산금리 정상화, 3) 가계 대출 강화, 4) 높아진 가격레벨 등을 배경으로 수도권 주요 입지는 소강상태에 진입했다고 해석했다.

그는 "가계대출 증가의 총량이 중요해진 만큼 대출관리/강화 수준에 따라 상승과 소강을 반복하고 있다"면서 "반면 비수도권은 금리/대출 정책보다는 공급 수준에 따라 차별화가 나타나고 있다"고 밝혔다.

일부 지역을 제외하면 하락이 지속되고 미분양이 증가하고 있으나 하락률은 둔화되고 있다고 밝혔다.

현재 수도권 시장에는 ‘공급’과 ‘대출’ 두 가지가 부족하다고 했다.

배 연구원은 "공급부족은 수도권 주요 지역 가격의 강력한 하방을 지지하고 있으며, 전세가 상승을 예고한다"면서 "반면 서울의 가격레벨은 높고 금리 또한 과거 대비 높은 수준"이라고 밝혔다.

그는 따라서 "완화적인 대출환경이 아니라면 임대 강세에도 매매 시장이 지속적인 강세를 이어나가기 어렵다. 이러한 상황에서 최근 몇 년간 고려하지 않았던 다양한 정책변수가 나타날 수 있는 시점"이라고 밝혔다.

정책변화는 크게 네 가지 차원, 즉 (1) 공급정책의 지속성 및 변화, (2) 수요(대출) 정책의 완화/강화 여부, (3) 세제의 변화, (4) 지자체장 변화와 국토 발전의 방향성으로 나눠볼 수 있다고 밝혔다.

정책 민감도는 비수도권 보다는 수도권 주요지역에 미치는 영향이 더 클 것이라고 예상했다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr