[뉴스콤 장태민 기자] 이준구 서울대 경제학부 명예교수가 이재명 정부 주택시장 정책에 대해 '성공하기 힘들 것'이라는 부정적 전망을 내놓아 관심을 끌었다.
이 명예교수는 이재명 정부 정책 방향을 지지해 왔지만 부동산 정책은 이제 '백약이 무효'라고 비관했다.
서울대학교에서 오랜기간 경제학을 가르친 유명 교수는 정책 실패의 원인은 '신뢰의 실종'에 있다고 주장했다.
일각에선 '이준구와 같은 엉터리 교수들의 말을 믿고 정부가 규제 일변도의 부동산 정책을 편 결과 서울 집값이 폭등했다'면서 이 교수도 정부의 부동산 정책 실패에 책임이 있다고 했다.
■ 이준구 교수가 느끼는 한국 부동산 시장의 '안타까움'
지난 5일 이준구 교수는 자신의 페이스북에 '주택 가격 안정-이루어질 수 없는 꿈인가'라는 글을 올렸다.
이 교수는 글에서 자신의 기대가 무너졌다면서 '답이 없다'고 한탄했다.
이 교수는 "이재명 정부는 출범 초부터 이번에야 말로 투기세력과의 싸움에서 이겨 주택가격 안정을 이루겠다고 공언해 왔다"면서 "그동안 이렇게 처음부터 분명하게 주택가격 안정의 의지를 밝힌 정부가 없기에, 큰 기대를 걸고 과연 어떤 변화가 생길지 지켜보고 있었다"고 했다.
그는 "나름 야심차게 보유세 중과 등의 대책을 내놓았지만 문제의 해결에 이르기에는 한참 모자란다는 평가를 받고 있다"며 "정부가 이렇게 팔을 걷어붙이고 주택가격을 안정시키겠다는데, 시장의 반응이 영 시원치 않은 것은 과연 어떤 이유 때문일까"라고 자문했다.
그는 "이재명 정부하의 주택가격 상승기간이 문재인 정부 시절의 상승기간을 돌파했다는 뉴스가 연일 대서특필되는 이유는 과연 무엇일까"라고 적었다.
하지만 이 교수의 답변은 좀 엉뚱했다. 한 때 한국을 대표하던 경제학자의 답 치고는 놀라웠다.
이 교수는 "내가 보기에는 그동안 보수정부와 진보정부 사이를 오가면서 정부가 오락가락하는 정책을 채택해 왔기 때문에 어떤 정책이 나오든 국민은 이를 신뢰하지 않는 풍토가 자리잡은 것이 결정적인 이유라고 생각한다"고 썼다.
그는 "보유세를 중과하겠다고 하는데도 다주택자들이 꿈쩍도 하지 않는 것은 몇 년 후 정권 교체가 되면 다시 저들만의 태평성대(太平聖代 )가 오리라는 기대 때문이 아닐까"라고 했다.
그는 "노무현 정부가 이명박 정부로 바뀌면서 그런 일이 실제로 일어났고, 문재인 정부가 윤석열 정부로 바뀌면서 또다시 그런 일이 일어나지 않았나"라며 "이런 생생한 학습효과가 그들로 하여금 몇 년만 버티면 된다는 용기를 불어넣어 주었다고 본다"고 했다.
그러면서 "불행하게도 우리 주택시장은 이제 백약(百藥)이 무효인 상태에 빠져 버렸다"고 개탄했다.
이 교수는 "우리가 집권하면 투기억제 정책을 바로 무력화시키겠다고 공언하는 국민의힘 당이 자신의 입장을 근본적으로 바꾸지 않는 한 희망은 없다고 생각한다"면서 "이렇게 희망 없는 싸움을 벌이고 있는 이재명 정부가 어떤 가시적인 성과를 거둔다면 그것은 기적이 아닐 수 없다"고 했다.
그는 "이것이 바로 그동안의 추이를 지켜 보면서 내가 얻은 결론이었다. 솔직히 말해 이제는 나 자신도 무엇이 적절한 해결책이라는 것조차 알지 못하는 상황이 돼 버렸다"고 했다.
그는 "이런 좌절감이 내가 그동안 주택정책에 대해 긴 침묵을 키켜온 결정적인 이유였다"고 했다.
■ 다주택자 규제가 집값 잡는다고 봤던 한국 대표 경제학자
이준구 교수는 올해 2월 이재명 대통령을 열렬히 응원하는 글을 페이스북에 올렸다.
이 교수는 2월 4일 '다주택자가 집을 판다고 해서 전월세 가격이 올라야 할 이유가 전혀 없다'는 글을 통해 이재명 대통령, 그리고 이재명 정부의 부동산 정책을 응원했다.
이재명 대통령이 주택 투기와의 일전을 선포하자 예상한 대로 기득권층 여기저기서 어깃장이 날아들고 있다면서 '부동산 투기와의 전쟁'을 엄호했다.
이 교수는 2월 4일자 글에서 "눈앞에서 거액의 불로소득을 잃게 된 사람들과 이들을 비호하는 세력은 이런저런 이유를 대며 날선 여론전을 벌이고 있다"면서 "다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 선언은 주택 투기에 대한 싸움의 서막에 불과한데 벌써부터 심상치 않은 전운이 감돌고 있다"고 적었다.
그는 "부동산 기득권층이 내세우는 반대논리 중 많은 사람들이 설득력 있다고 생각하는 것은 그 조치가 주택임대시장에 심각한 부작용을 가져올 것이라는 주장"이라며 "다주택자가 주택을 팔아버리면 임대주택 공급물량이 그만큼 줄어들 것이고, 이와 같은 공급물량 감소는 주택임대가격, 즉 전월세 가격의 상승으로 이어져 서민들의 삶을 더욱 압박하게 될 것이라는 논리"라며 '적들의 공격'에 대비하기도 했다.
그런 뒤 "얼핏 보면 그럴듯한 주장이지만, 곰곰히 따져 보면 일고의 가치도 없는 허황된 논리라는 것이 바로 드러난다"고 주장했다.
이 교수는 "모든 거래에는 판매하는 측과 구입하는 측의 두 사이드가 있다. 다주택자에게 주택을 팔라고 압박하는 것이 전월세 가격의 상승을 가져올 것이라는 주장은 오직 판매 측 한 쪽만의 상황을 보고 내린 성급한 결론"이라며 "전월세 가격에 궁극적으로 어떤 영향이 미치게 될지를 예측하려면 거래의 다른 사이드, 즉 구입 측의 상황까지 함께 고려해야만 한다"고 적었다.
이 교수는 그러면서 '당시 많은 비판을 받았던' 산수를 제시했다.
그는 "예를 들어 다주택자가 가진 주택 다섯 채가 팔리면 거기에 전월세로 살던 사람이 집을 비워야 할 테니까 임대주택 공급물량이 다섯 채 줄어든다는 것은 맞는 말이다. 그런데 그 다섯 채의 주택을 사는 사람들의 입장에서는 어떤 변화가 생길까. 이제는 집을 샀으니까 전월세에 들어가 살 필요가 없어졌고, 따라서 임대주택에 대한 수요가 바로 그 다섯 채만큼 줄어들게 아닌가. 이렇게 공급물량이 줄어든 만큼 수요물량이 똑같은 크기로 줄어든다면 전월세 가격에 오는 영향은 지극히 미미할 것"이라고 했다.
그는 "부동산 기득권층이 주장하는 전월세 가격의 일방적 상승이 일어나야 할 하등의 이유가 없다는 말"이라고 했다.
전월세 가격의 상승을 불러와 서민층의 삶을 더욱 어렵게 만든다는 것은 오직 반대를 위한 반대일 뿐 하등의 논리적 근거가 없는 허황된 주장일 뿐이라고 주장했다.
그는 "그 가능성이 아주 희박하지만 다주택자가 판 다섯 채가 세입자가 아닌 주택보유자가 사들였을 수도 있다. 그러나 이 경우도 새로 집을 구입해 다주택자가 된 사람이 그것을 임대해 줄 수밖에 없을 테니까 임대주택 공급물량과 임대가격에는 아무런 변화가 없을 것"이라고 했다.
결론적으로 말해 다주택자가 판 집을 세입자가 사든 주택보유자가 사든 전월세 가격에 오는 변화는 지극히 미미할 것이라고 했다.
이 교수는 "반대론자들은 다주택자가 정부의 바람대로 집을 파는 것이 아니라 자식에게 증여해 주는 방법을 선택할 것이라고 지적한다. 이렇게 증여로 처분하는 경우에는 주택가격 안정효과가 파는 경우에 비해 떨어질 것은 분명하다"면서 "이 경우에도 주택임대시장에 미치는 효과는 앞서 본 경우와 전혀 다를 바 없다"고 했다.
증여를 받는 다주택자의 자식들이 임대주택에 대한 수요를 똑같은 크기로 줄일 것이기 때문이라고 했다.
이 교수는 "지금까지 살펴본 것처럼 단기적인 관점에서 볼 때 다주택자가 집을 파는 것이 전월세 가격의 상승을 가져올 하등의 이유가 없다"면서 "장기적인 관점에서 볼 때는 다주택자가 집을 파는 것이 전월세 가격의 하락으로 이어질 가능성이 있다"고 주장했다.
다주택자들이 집을 대거 처분해 주택가격이 실제로 떨어지는 결과가 나타난다면 주택가격과 연동돼 결정되는 전월세 가격도 하락세로 돌아설 것이기 때문이라고 했다.
그러면서 우리 사회에는 조금만 생각해 봐도 허구임이 뻔한 엉터리 주장들이 온 사회에 만연되어 돼 있다고 주장했다.
그는 "보수언론의 보도를 보면 소위 그 방면의 전문가를 자처하는 사람조차 그런 엉터리 주장을 천연덕스럽게 하는 것을 알 수 있다"면서 "부동산 정책과 관련해 그런 엉터리 주장들이 특히 많이 유포되어 있고, 그것이 지금까지 합리적인 부동산 정책을 추진하는 데 큰 걸림돌로 작용해 왔다"고 했다.
그러면서 이재명 대통령을 크게 칭찬했다.
이 교수는 "요즈음 돌아가는 상황에 대한 내 솔직한 심경을 말씀 드리자면, 일전을 불사할 결의로 부동산 기득권층과 맞서고 있는 이재명 대통령에게서 사이다 같은 시원함을 느낀다"면서 "그의 말대로 이번이 우리 사회의 숙원인 주택가격 안정을 성취할 처음이자 마지막 기회인지도 모른다"고 적었다.
그는 "무주택자는 물론 이 땅에 정의가 제대로 서야 한다고 믿는 모든 사람들이 그의 성공을 위해 힘을 모아줘야 한다고 믿는다"고 했다.
■ 간단히 논파되는 이준구의 논리1...경제학 교수의 '닫힌 시장 가정'
필자는 지난 2월 이준구 교수의 페이스북 글을 읽고 머리가 띵했다.
한 때 정운찬 교수와 함께 서울대 경제학과를 대표했던 유명 교수가 어떻게 이렇게 쉽게 논파될 수밖에 없는 주장을 펼치는지 의아했다.
간단히 '서울 거주 환경'만 관찰해도 이 교수의 주장은 말이 안된다는 것을 알 수 있다.
이 교수는 일단 자신의 주장을 펴면서 폐쇄시장을 가정하고 있다.
이 교수가 너무 당연하다고 본, 공급이 없어진 만큼 수요가 줄어든다는 주장 자체가 말이 안 된다.
서울은 닫혀있는 도시가 아니다.
지방에서 사람들이 올라오고, 가구 분화가 일어나는 상황이라는 점만 감안해도 수요와 공급이 1:1로 매치되지 않는다는 점을 간단히 알 수 있다.
■ 간단히 논파되는 이준구의 논리2...수요의 성격 무시한 '제로섬 논리'
다주택자가 집을 팔고 세입자가 그 집을 사면(자가로 전환되면), 전월세 주택 공급도 1채 줄지만 전월세 수요도 1채 줄어든다.
이준구 교수는 시장은 제로섬(Zero-sum)이기에 가격에 영향이 없다고 주장한다.
하지만 다주택자가 파는 주택을 전세 살던 세입자가 곧바로 매수하기 위해선 현금과 대출 여력이 있어야 한다.
현실에선 세입자가 집을 살 돈이 없어 다른 곳으로 쫓겨나듯 밀려나는 일을 많이 목격하게 된다. 그 세입자는 더 열악한 주거지로 이동하거나 계속해서 전월세 수요로 남기도 한다.
‘수요의 성격’이 바뀌는데, 이를 단순히 1:1 수치로 상쇄된다고 보는 것은 설득력이 없다.
즉 이 교수가 '유효수요'를 따지지 않고 단순히 '본전'이라고 한 대목은 이해되지 않는다.
그리고 실제 서울에서 무슨 일이 일어났는가.
'기존에 전세 살던 집'을 산(매수) 게 아니라, 서울 외곽의 '상대적으로 싼 집'을 샀다.
그 결과 올해는 서울 강북 지역 등 서울의 상대적으로 싼 지역 집값이 폭등했다.
■ 간단히 논파되는 이준구의 논리3...임대주택 공급 감소 속도와 '수요 전환 속도'의 시차
이 교수가 '공급이 줄어드는 만큼 수요도 똑같이 줄어드니 전월세 가격이 오를 이유가 없다'고 주장했지만 이는 시차를 무시한 발언이다.
수요와 공급의 미스매치는 부작용을 낳을 수밖에 없다.
경제학에서 말하는 '단기(Short-run)' 시장에서는 속도의 불일치(Time lag)가 큰 부작용을 낳는다.
예컨대 다주택자가 세금 압박에 못 이겨 집을 매각하는 과정에서 임대 물량(전월세)은 단기간에 급격히 사라지거나 아예 매물로 잠긴다.
하지만 세입자가 자가로 전환되는 과정은 대출 규제, 자금 마련 등으로 인해 시간이 걸린다.
지금 이재명 정부가 하듯이 '임대 서비스 공급주체'를 없애버리면 임차인들이 고통을 받을 수밖에 없다는 점은 자명하다.
서울지역 한 공인중개사는 "서울 주민의 절반이 민간 임대시장에 의존한다. 그런데 다주택자를 규제해 임대 공급을 줄여버리면 돈이 부족해 집을 살 수 없는 청년층이나 서민들은 전·월세 선택지가 줄어들어 더 큰 주거 불안에 시달릴 수밖에 없다"고 했다.
그는 "서울대학 교수(이준구)가, 그것도 경제학 교수가 단순한 수요공급도 이해하지 못하는 게 놀랍다"고 했다.
이준구 교수의 증여에 대한 관점도 틀렸다.
다주택자가 집을 팔지 않고 자식에게 증여하더라도 증여받은 자식들이 독립하거나 분가하면서 임대 수요를 똑같이 줄일 것이므로 전월세 시장에 미치는 영향은 없다고 했지만, 증여는 주택이 시장 매물로 나와 가격을 떨어뜨리는 기능(가격 안정 효과)을 하지 못한다.
다주택자가 집을 팔지 않고 버티거나 증여를 선택한다는 것은 정책적으로 기대한 '주택 가격 하락을 통한 서민 주거 안정'이라는 전략이 실패했다는 점을 의미한다.
주택 가격이 떨어지지 않은 상태에서 임대 공급만 묶이거나 자산 대물림만 가속화되기 때문에 세입자 입장에서는 주거 비용 부담만 가중될 뿐 이득이 없다.
■ 성리학자가 되어버린 유명 경제학 교수
이준구는 정운찬과 함께 서울대 경제학과를 대표하는 교수였다.
안타깝게도 지금 이 교수는 상아탑에 갇힌 경제학자의 위험성을 여실히 보여주는 사례로 꼽힌다.
이 유명 교수는 정책 실패의 원인이 '신뢰의 실종'에 있다는 황당한 주장까지 펼쳤다.
정책이 실패(서울 집값 폭등)한 이유는 '집값을 띄우는 정책을 썼기 때문'이다.
이준구 교수는 부동산 시장의 현실을 이해하지 못한 채 '규제가 집값을 잡을 수 있다'는 쪽에 섰던 사람일 뿐이다.
앞의 공인중개사는 "이재명 대통령이 좋아하는 사람들은 이준구·이광수·한문도·채상욱 등 문재인 때부터 부동산 폭락을 외치던, 주택시장을 읽을 눈이 없는 사람들이었다"고 개탄했다.
그는 "대통령과 정부는 부동산 시장을 전혀 모르는 자들의 말을 귀담아 듣고 정책을 펼쳤다. 지금 우리는 그 결과물을 보고 있다"고 했다.
그러면서 "대통령의 판단을 그르치게 한 이준구, 이광수같은 사람은 누구보다 반성해야 하는 부동산 무지랭이들"이라면서 자중해야 한다고 했다.
서울대 출신의 한 중소기업 대표는 "서울대에서 이름을 날렸던 이준구 교수가 경제학을 대체 무엇으로 배운 것인가 하고 의문을 갖게 된다"면서 "물리학자가 마치 주술에 빠진 것같다"고 걱정했다.
